av.mea hukuk sitesi

______________ Mehmet Ali GÖLCÜKLÜ ______________________
Avukat Güncelleme
01.05.2004

KAMULAŞTIRMA İŞLEMİ NASIL YAPILIR


Kamu kuruluşlarımız amme hizmeti yaparken (yol, hizmet binaları, su kanalı, park, bahçe, vs. gibi ) kısmen veya tamamen özel mülkleri de kullanmak ihtiyacındadırlar. Hukuk devletinde, gerekçesi " kamu hizmeti " de olsa, özel mülke dokunulamaz. Özel mülkiyet Anayasanın koruması altındadır. Devlet veya başka bir kamu kurumu, kamulaştırma işlemi yapıp bedelini peşin ödemeden özel mülkiyet üzerinde hiç bir tasarrufta bulunamaz. Kamu hizmetinin ifası için özel mülke ihtiyaç duyulduğunda kamu kuruluşlarının kamulaştırma işlemine başvurmaları gerekmektedir. Eski " kamulaştırma yöntemi " hem mülk sahiplerini mağdur ediyor, hem de uzun zamanda sonuç verdiğinden kamu hizmetinin gecikmesine yol açıyordu. Rahatsızlık veren bu sistem Anayasanın 46. maddesi ve kamulaştırma kanunu değiştirilerek, terkedilmiş, çağdaş, mülk sahibini mağdur etmeyen, daha kısa zamanda sonuç veren yepyeni bir " kamulaştırma yöntemi " getirilmiştir.

2942 sayılı kanunda yapılan değişiklikten sonra, Kamu Kuruluşları, kamulaştırma işlemlerini aşağıda arz edildiği şekilde yapacaklardır;

* İdarece, kamulaştırılacak taşınmaz malların; sınırı, yüzölçümü ve cinsini, gösterir ölçekli krokileri yaptırılır. Taşınmazın sahipleri tapu idaresinden öğrenilir. Taşınmaz tapusuz ise taşınmazı kullanan ve zilyetliğinde bulunduran kişi veya kişilerin kimlikleri ve adresleri, Vergi dairesi ile Nüfus idarelerinden sorulur. Ayrıca, haricen yaptırılacak araştırma ile taşınmazın malik veya zilyedi belirlenir. (md.7/1) Kamulaştırılacak taşınmazın davalı olup olmadığı, Tapu Dairesi, Hukuk Mahkemeleri ve Kadastro Mahkemesinden sorulur. (Md.18) Kamulaştırılacak taşınmazın beyan değerleri Vergi dairesi ve Belediyeden istenir. Vergi beyanı bulunmadığı takdirde beyan yerine geçecek, değerin tespiti, ilgili Vergi Dairesinden talep edilir. ( 213 sayılı VUK. 72 vd. maddelere göre) Vergi dairesi bu isteği en geç bir ay içinde yerine getirmek zorundadır. (Md.7/2) Ayrıca o mahalde faaliyet gösteren kurum ve kişilerden, (emlak işi yapan şirket veya kişiler ) Ticaret ve Ziraat odalarından taşınmazın değeri sorulur. Tapudan emsal satışlara ait kayıtlar istenir.

* Kamulaştırma kararı verildikten sonra, Tapu İdaresine bir yazı yazılarak, kamulaştırılmasına karar verilen taşınmazın kaydına ” kamulaştırma şerhi verilmesi “ istenir. Tapuya tescilden itibaren altı ay içinde bedelin tespiti ile idare adına tescil talebinde bulunulmadığı takdirde bu şerh tapu müdürü tarafından resen silinir. (Md.7/3)

* Köy yarına yapılacak kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu, Belediye lehine yapılacak kamulaştırmalarda Belediye Encümeni, İl Özel İdaresi yararına yapılacak kamulaştırmalarda İl Daimi encümeni tarafından " KAMU YARARI " kararı alınır. ( Md.5) ( İmar planı dairesinde yapılacak kamulaştırmalarda kamu yararı kararı alınmasına gerek yoktur.)

* Kamu yararı" kararı İlçelerde Kaymakam'a , İl Merkezlerinde Vali'ye "ONAYLATILIR"

* İdare, kendi bünyesinden seçeceği üç kişiden oluşan bir kıymet takdir komisyonu kurar. Kamulaştırılacak taşınmazın değeri bu komisyon tarafından belirlenir. (Md.8/2)

* İdare, mülk sahipleri ile pazarlık yapmak üzere kendi bünyesinden seçeceği üç kişiden oluşan bir uzlaşma komisyonu kurar. (Md.8/3) ( İki komisyonun aynı kişilerden oluşturulmaması uygun olur.)

* İdare (pazarlık komisyonu tarafından belirlenen ) bedeli açıklamaksızın, kamulaştırılacak taşınmaz malı satın almak veya idareye ait başka taşınmazla trampa etmek istediğine dair mülk sahibine taahhütlü bir mektup gönderir. Bu mektupta 15 gün içinde İdareye başvurulmasını ister. (Md.8/4)

* Mülk sahibi, İdareye 15 gün içinde başvurur, yapılan görüşme sonunda komisyonca belirlenen değeri geçmemek üzere, anlaşma sağlanırsa, taşınmazın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini ihtiva eden bir tutanak tanzim edilerek komisyon üyeleri ve malik veya yetkili vekili tarafından imzalanır. (Md.8/5)

* İdare, bu anlaşmadan itibaren 45 gün içinde, tutanakta tespit edilen bedelin ödenmeye hazır olduğunu belirterek, mülk sahibini tapuda devir işlemi yapmaya davet eder. Tapuda ferağ işlemi yapılır yapılmaz, üzerinde anlaşılıp tutanağa bağlanan bedel, derhal mal sahibine ödenir. Bu işlemler kamulaştırma sayılır ve bedel tezyidi davası açılamaz. (Md.8/7)


TAPUSUZ ARAZİNİN KAMULAŞTIRILMASI


* İdare, kamulaştırılacak yer tapusuz ise, mahallin mülki amirine başvurarak iki asıl iki yedek bilirkişi seçilmesini ister. Mülki amir 8 gün içinde bilirkişileri seçer ve mahalli sulh hukuk mahkemesinde yeminlerini yaptırtarak isimlerini İdare'ye bildirir. Mahallin muhtarı, ihtiyar kurulundan iki üye, bu bilirkişilerle birlikte görev yaparlar. (Md.9) Muhtar, ihtiyar heyeti üyeleri, bilirkişilere 29. maddeye göre ödeme yapılır. Bu komisyon 7. maddedeki tespit işlerini yapar.

* Zilyedin, zilyetlikle iktisap iddiasının 9. madde gereğince seçilecek bilirkişiler marifetiyle mahallinde incelenip, delillerin toplanması ve keyfiyetin bir tutanakla tespit edilmesi ve bu tutanağın mahkemeye verilecek evrak arsına konulması gerekir. Eğer bu evrak noksansa hakim idareye müzekkere yazarak bu evrakın hazırlanıp gönderilmesi ister. (18. HD, 2002/6256 - 7285, 26.06.2002 T.)

KISMİ KAMULAŞTIRMA

Taşınmazın kısmen kamulaştırılması halinde değer takdiri 12. madde esaslarına göre yapılır. Eğer kamulaştırmadan arta kalan kısım işe yaramayacak durumda ise; mülk sahibinin kamulaştırma tebligatının yapıldığı günden itibaren otuz gün içinde idareye başvurarak bu kısmın da kamulaştırılmasını talep etmesi halinde, idare kalan kısmı da kamulaştırmak zorundadır. Baraj kamulaştırmalarında yapılacak işlem, “ Baraj İnşaatı İçin Yapılan Kamulaştırmalarda Kamulaştırma Sahasına Mücavir Taşınmaz Malların Kamulaştırılması Hakkında Yönetmelik”te tayin edilmiştir.

İHTİLAFLI TAŞINMAZIN KAMULAŞTIRILMASI

* İdare, kamulaştırılacak taşınmaz üzerinde ihtilaf olup olmadığını tapudan, Kadastrodan, mahkemeden sorarak tespite çalışır.

* Taşınmaz üzerinde dava varsa, tescil için başvurulan mahkeme davanın tüm taraflarına tebligat yaparak davadan haberdar eder. Taşınmazın önceki usule göre belirlenen değeri dava sonunda haklı çıkacak olanlara ödenmek üzere bankaya, üçer aylık vadeli olarak yatırtılarak taşınmazın idare adına tesciline karar verilir. ( Md.20)

MAHKEMEYE BAŞVURMA

* Yapılan görüşmeler sonunda mülk sahibi ile İdare arasında anlaşma sağlanamadığı veya mülk sahibi, belirlenen süre içinde başvurmadığı takdirde ;

* İdare, 7. maddeye göre topladığı bilgi ve belgeleri, 8. maddeye göre tutulan değer tespiti tutanakları ve diğer belgeleri dilekçeye ekleyerek Asliye Hukuk Mahkemesine başvurur. Bu dilekçede taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin peşin olarak ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesi talep olunur. Mahkeme dilekçenin verildiği günden itibaren en geç 30 gün sonrası için tespit edeceği duruşmaya tarafları davet eder. Davalıya çıkarılacak tebligata dava dilekçesine ekli evrakların bir nüshası da eklenir. İdarece yapılacak araştırmalar sonunda adresi tespit edilemeyenlere Tebligat Kanununun 28. maddesine göre ilanen tebligat yapılar. Tebligatın ekli formda yazılı bilgileri ihtiva etmesi zorunludur.

* Kamulaştırılacak taşınmazın bulunduğu yerde gazete çıkıyorsa bu gazetelerden birinde ve Türkiye genelinde yayınlanan bir gazetede kamulaştırmanın ve belgelerin özeti bir kere yayımlanır. ( Md.10 )
* Hakim, duruşmada tarafları anlaşmaya davet eder. Taraflar, anlaşmaya varırlarsa bu anlaşma duruşma tutanaklarına teferruatlı şekilde geçirilir, tarafların imzaları alınır. Tarafların Hakim huzurunda anlaşarak belirledikleri bedel " kamulaştırma bedelidir. " (Md.10/5)

* Taraflar duruşmada anlaşamazlarsa; Hakim en geç 10 gün içinde keşif, 30 gün içinde de duruşma yapar. Listelerden seçilen bilirkişiler mahallin muhtarı huzuru ile keşif yapılır. ( Md. 10/6 ) Bilirkişi heyeti üçü odalar listesinden, ikisi de İdare Kurulu listesinden olmak üzere 5 kişiden oluşur. (Md.15)

* Bilirkişi heyeti 11. maddedeki esaslara göre taşınmazın değerini belirler ve raporunu en geç 15 gün içinde mahkemeye verir. Dosyaya sunulan bilirkişi raporu Mahkemece derhal taraflara tebliğe çıkarılır. Duruşmaya taraf vekilleri ile bilirkişiler de çağrılır. Duruşmada taraf itirazları dinlenir. Bu itirazlara karşı bilirkişilerin görüşü alınır. (Md.10/7)

* Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde Hakim gerekirse 15 gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi heyeti teşkil eder. Hakim, bilirkişi raporları ile beyanlardan yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir bedel tespit eder. Bedelin tebligatta belirtilen bankaya yatırılması için Hakimlikçe idareye 15 günlük mühlet verilir. Gereken hallerde hakim süreyi bir kereye mahsus olmak üzere uzatabilir. Makbuzun ibrazı üzerine mahkemece bedelin hak sahibine ödenmesine ve taşınmazın idare adına tesciline ( tescile tabi değilse terkinine ) karar verilir. Tescil kararı kesin olup bedele karşı temyiz yolu açıktır . (Md.10/8)
* Hak sahibi tespit edilemediği takdirde kamulaştırma bedeli üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülür. (Md. 10/10)

KAMULAŞTIRILAN TAŞINMAZIN BOŞALTILMASI

Mahkemece, kararın tescili için tapuya teskere yazılır. Kamulaştırılan kısım İdare adına tescil edilir. Bu işlemi takiben İcra Dairesine eldeki ilamla başvurularak taşınmazın 15 gün içinde boşaltılması talep edilir. Taşınmaz, yapılan tebligata rağmen içinde bulunanlarca süresi içinde boşaltılmaz ise İcra Müdürlüğü tahliye ve teslim işlemini gerçekleştirir. İtiraz ve şikayet tahliyeyi durdurmayacağı gibi bu konuda ihtiyati tedbir kararı da verilemez. ( Md. 20

MAL SAHİBİNİN GERİ ALMA HAKKI

Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece veya 22 nci maddenin ikinci fıkrası uyarınca devir veya tahsis yapılan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malı geri alabilirler. Doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer.

ACELE KAMULAŞTIRMA

3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Bakanlar Kurulunca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın 10 uncu(*) madde esasları dairesinde ve 15 inci madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına 10 uncu maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya(**) yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir. ( Md. 27 )

KAMUYA AİT MALLARIN KAMULAŞTIRILMASI

Taşınmaz mala, kaynak veya irtifak hakkına ihtiyacı olan idare, 8 inci madde uyarınca bedelini tespit eder. Bu bedel esas alınarak ödeyeceği bedeli de belirterek mal sahibi idareye yazılı olarak başvurur. Mal sahibi idare devire muvafakat etmez veya altmış gün içinde cevap vermez ise anlaşmazlık, alıcı idarenin başvurusu üzerine Danıştay ilgili idari dairesince incelenerek iki ay içinde kesin karara bağlanır.

CEZAİ HÜKÜMLER

Dava masraflarının avukat tarafından kabullenilmesi, Kamulaştırma bedelinin tamamının veya bir kısmının nakden veya başka bir şekilde, avukat tarafından mal sahibine önceden ödenmesi, kamulaştırma bedelinin tamamının veya bir kısmının avukata ait olacağının kararlaştırılması, yasaklanan bu fiillerin bizzat avukat veya aracı ile mal sahibine teklif edilmesi veya bunlara yardımcı olunması suç teşkil edip 33. maddeye göre cezalandırılır.

ÇEŞİTLİ KONULAR

* İdare kamulaştırmanın her safhasında kamulaştırma kararı veren ve onaylayan yetkili merciin kararı ile kamulaştırmadan tek taraflı olarak kısmen veya tamamen vazgeçebilir. ( Md. 21)

* Mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir. ( Md. 26)

* Kamulaştırma bedelinin tespiti sadece zilyedin değil sonradan ortaya çıkabilecek hak sahiplerinin de hukukunun korunması bakımından zorunlu olup tapusuz taşınmazların kamulaştırılmasında, idare ile tespit edilen zilyedin anlaşmaları bir hüküm ifade etmez. Usulüne uygun biçimde değer tespiti yapılmalıdır. (18. HD. 2002/5466 – 6720 )

* Yargılama giderleri davacı idare üzerinde bırakılır. (5.HD. 1991/13140-30347 kararı ve 2942 Sk. 29.Md.)

* Bu davalar maktu harca tabidir. Taraf vekillerine maktu vekalet ücreti takdiri gerekir. ( 5.HD. 2002/4185 - 8961 )

* İdari Yargıda açılacak davalar öncelikle görülür.( Md. 14)

* Kamulaştırma davaları, Basit Usulü Muhakemeye tabi olup Adli Tatile tabi değildir. ( 2942 sk. m. 37, HUMK. 176/11 )
* Bu davalarda faize hükmedilemez. ( 5. HD. 2002/7697-12590
5.HD.2002/028695 -004097)

mgolcuklu@hotmail.com Av. Mehmet Ali GÖLCÜKLÜ

www.Adalet.org' den alıntı yapılmıştır.